やっぱりあった！わが家が未公開の土地を手にした方法

こんにちは！のっち（@nocchi_nochilog）です！

わが家も土地探しにおよそ2年くらいかかりました。

「1年以上待っても希望の土地がでなければ、条件を緩めるべきだ」という心ないアドバイスもあったりします。

場合によってはその通りですが、マイホームの初っぱなから妥協したくないですよね。

というわけで、わが家は妥協しませんでした(笑)

そして、ある方法を使って、希望の土地(しかも想定よりも良い土地！！)を見つけることができました！

そんなわが家の土地の探し方を紹介しますので、土地探しに苦戦している方は参考にしてください！

ちなみに、わが家は土地面積31.6坪、延床面積29.4坪の30坪ハウスです。

また、わが家はいわゆるベッドタウン(郊外住宅地)なので同じ条件なら、より参考になると思います。

なぜ希望の土地は見つからない？

まず、なぜ希望の土地がなかなか見つからないのかを考えてみました。

基本的に皆さん(もちろんわが家も含めて)の希望は高いです。

広さは30坪くらいで、駅からは徒歩10分くらいで、車通りは少ない道路が良いし、近くにスーパーだってほしい。旗ざお地みたいな変な形の土地は嫌だなー。。あ、もちろん値段は安めでね。

という感じです。

でもこれ、そんなに高望みですかね？(先ほどの例がまさにわが家の希望です(笑))

SUUMOやHOME’Sは毎日チェックしてました。早い者勝ちになるのはわかっていたので、そこでは負けないように、夫婦で毎日高頻度で見てました。

希望条件からちょっと外れた土地(例えば、駅徒歩18分とか)も、もしかしたら良いかも？と思って現地を見たりもしました。

でもなんだか腑に落ちなくて。。。また土地探しに戻りました。

というわけで、皆さんが恐らく一度は陥る考えに至りました。

「こんなに探しても土地が出ないなんて、未公開の土地があるに違いない！不動産屋が隠してるんじゃないの？」

これです(笑)というわけで、不動産屋にアポをとってみました。

不動産屋は未公開土地を握ってる？

というわけで、不動産屋に飛び込みました(笑)

希望の条件を伝えてみましたが、やっぱり出てくる土地は、知っている土地ばかり。

つまり、SUUMOやHOME’Sに載っている土地ばかりでした。

『その土地知ってるよ。』と思いながらも、「へ～そんな土地があるんですか！」とか言って聞いてました。

機嫌を損ねると、未公開土地を教えてもらえないと思ったからです。

ですが、結局、未公開の土地は出てこないまま、不動産屋との話は終わりました。

「たまたま今は未公開土地がないだけだろう！」とポジティブに考え、今後新しい土地が出たらお願いします！と伝えました。

ですが、それでも土地の連絡はこない。。未公開土地なんて無かったのか？？と思いました。

ですが、みなさんもこんな経験無いでしょうか？希望エリアをふらりと見に行っている中に出てくる、好評分譲中！という土地を見つけて、すぐさま連絡をしても、

「もう買い手が決まってて。。」

と言われたこと！！

え？なんならその看板が出たその日くらいに電話かけた勢いなんですけど？

と思いました。

この経験から、「絶対に未公開土地はある」と思い、ある行動に出ました。。

未公開土地の見つけ方

ついに、わが家はある行動に出ました。

それは、「建物を潰している(解体している)場所を探し、潰している段階で不動産屋に聞く」というものです。

そこで、不動産屋もわからない。。となれば、「更地になったところを何度も見に行く」ということをしました。

「好評分譲中」という旗が出た瞬間に突撃することで、ネットに公開する前の未公開土地をゲットできる可能性があります。

これを繰り返すことで、なんと！希望の土地に出会えました！！

もちろん、ネットに情報なんて出ていません。

要は「未公開土地」なのです。

わが家が手に入れた土地も、時間が経てば、ネットで広告を出す予定だったそうです。

ですが、その前に応募があったので、ネットに広告を出す前に、事前に連絡をくれた方に先に問い合わせて、余ればネットに広告を出す予定だったそうです。

つまり、

①古家解体→②更地→③旗出す→④この時点で問い合わせきている人に売り出し前の意思確認をする→⑤好評分譲中の看板出すとともにネット広告出す

こんな順番ですね！

そして、④の時点でほとんど売れちゃうから、⑤まで回ってこないということになるようです。

特に人気なエリアの場合は、争奪戦のようですので、足で情報を探すのは必須となりそうです。

となると、希望エリアを自転車で回れるような位置にいる必要がありますね。

一生住む土地なので、まずは賃貸で住んでみるという作戦もありかもしれません。ハードル高いですが。

結局、解体中や更地(旗が立つ前)の状態ではわからないという不動産屋ばかりでした。

なので、旗が出た瞬間に電話をかけることをおすすめします。

そうすればきっと、あなたも未公開土地をゲットできると思いますよ。

土地の問い合わせに出遅れたとき

解体してるときに気付いて、更地になるまで見届けた。でも、その後少し見に行けなくて旗が出てた！

そして、問い合わせると土地2つ中3番目くらいですと言われたら。。ショックですよね。

前の2組が断れば回ってきますが、チャンスを見逃したくない！

まさにわが家がこんな状況でした。

そんな状況でも、なんと一番に選べるようになりました。

どういった技を使ったのか紹介します。

(もちろん、すべてに通用するわけではないので参考にどうぞ)

その方法は単純で、何度も連絡すること！です。

意外と更地になってから、販売までは時間が空きます。詳細な事業計画を練ったり、家の基本設計をしたり、はたまた別地域の開発が一通り終わってからとか。

特に建築条件付きの土地は上記の期間が長く、土地だけ売ってる場合は短くなります。

販売までの期間に、なかなか連絡がこない場合は、こちらから連絡しちゃいましょう！

そして、この土地を本気で買うつもりです！というのをアピールしてください。

営業の方も、必ず買ってくれる人に声をかけた方が楽に終わるので、自然と優先順位を上げてくれます。

わが家はその方法で、正直しつこいくらい連絡して、土地をもぎ取りました。

なので、順番が少し遅れても、まだ諦めないで、頑張りましょう！

(みんながその作戦使うとダメですが、おそらくそこまでする人はいません(笑))

未公開土地がある理由

わが家の場合、ネット広告を出す前に、不動産会社に直接連絡したので、未公開土地の状態で入手できました。

今思うと、レインズには登録されていた可能性があります。

一般に、未公開土地のまま他の誰かの手に渡っていく理由はいくつかあって、下記に示します。

順に解説していきます。

未公開土地のまま売れていく理由①　広告出す前に売れる

これはわが家の例で紹介したものです。

SUUMOやHOME’ｓなどに掲載するには、土地情報とかいろいろ準備するものがあります。

その準備をするまでの間に、購入の意思を伝えることで、未公開のまま入手できる可能性があります。

ただ、SUUMOなどの他に「レインズ」という不動産情報サービスがあります。

これは、不動産会社だけが見ることができるSUUMO的なものです。

土地を売りたい人と、それを仲介する不動産会社の間で、「この土地を不動産会社が頑張って売ります！」という契約（媒介契約）をしたら、レインズの登録が必須になります。

しかも、上記の媒介契約を結んでから、7営業日までにはレインズに登録しないといけないので、あまり時間がありません。

かといって、わが家は上記の期間で契約したわけではありません。

ではどういう仕組みかと言うと、、「ハウスメーカーが所有している土地」だったのです。

つまり、ハウスメーカーが土地を売る人、なので、不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、わが家が突撃したのです。

本来、「①ハウスメーカーが土地ゲット→②広告出して売ろう！」という手順が、

「①ハウスメーカーが土地ゲット→②わが家が突撃→③広告出す必要なくなった！」となったわけですね。

実際、わが家の土地の登記を見ても（登記にはその土地のこれまでの売買履歴が見れます）、ハウスメーカーが土地を所有していました。

そして、その前には別の不動産業者が所有していたのと、ちょうどその辺りから解体作業が始まっていました。

このことから、「A不動産が古家付きで買い取り→A不動産が古家を解体して更地にした→Bハウスメーカーが更地を買い取り→わが家が買い取り」という流れと予想できます。

未公開土地のまま売れていく理由②　土地を売る人の要望

理由の２つめは、土地を売る人の要望で、未公開（というより非公開）にしてほしい場合です。

有名人だったり、まわりに知られたくない人だったり、まだ住んでいる状態なので大々的には知らせたくなかったり、、理由はいろいろあると思いますが、土地を売り人の要望で未公開としている場合もあります。

ただし、先ほど伝えたように、レインズには登録が必須になるので、レインズには載ることになります。

となると、不動産会社は皆さん知っているので、完全な未公開土地ではなくなりますね。

ですが、SUUMOなどに載らないとなると、一般人からすると、十分未公開土地です。

こういった土地の情報を求めて、不動産会社に依頼するのは効果的だと思います。

ですが、このブログの上の方でも書いたように、不動産会社は全然連絡くれません。。

単にレインズだけに載る未公開土地が出にくい土地柄かもしれませんが、わが家よりも前に依頼している人もいたりするので、よほど不動産会社と仲良くならないと、レインズだけに載る土地を教えてもらうのは厳しいかもしれません。

未公開土地のまま売れていく理由③　囲い込み

この手法は良くない方法らしいので、あらかじめ気を付けてください。

先ほど、媒介契約をしたらレインズに登録が必須になるという話をしました。

実は、媒介契約にも3種類があって、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」です。

「一般媒介契約」の場合、レインズに登録が必要ではないのです。

この契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶものなので、レインズの登録は不要なのですが、これを逆手に取って悪さをする不動産会社があるそうです。

不動産会社は仲介手数料でもうけています。

となると、仲介手数料を多く取れた方がうれしいですよね。

ところが、仲介手数料は上限が決まっています（販売代金の3%+6万円）。

となると、多くのところから手数料をもらうしか、儲けどころはありません。

一方、仲介手数料は買いたい人と売りたい人の両方から手数料を取ります。

さて、ちょっとストーリー仕立てで、悪徳不動産会社Ａのもうけ話を紹介します。

登場人物は、土地を売りたい人B、善良な不動産会社C、土地を買いたい人Dです。

土地を売りたい人Bは、悪徳不動産会社Ａに、土地を売りたいと相談します。

そこで、悪徳不動産会社Ａは、「一般媒介契約」を結ぶように伝えます。

この契約ならレインズに登録しなくて良いので、悪徳不動産会社Ａはゆっくり買い手を探せます。

ですが、買い手が見つからず、本当に土地を売ろうとしてくれているのか不安になり、レインズの登録やＳＵＵＭＯなどの掲載を、悪徳不動産会社Ａに依頼します。

悪徳不動産会社Ａはしぶしぶレインズなどに登録しました。

その一方、土地を買いたい人Dが善良な不動産会社Cのもとへ、希望条件を伝えて探してもらうと、土地を売りたい人Bの土地がヒットしました！

「ぜひとも買いたい！」と、善良な不動産会社Cに伝えました。

善良な不動産会社Cは、レインズを通して、悪徳不動産会社Ａに土地を売ってもらうように連絡しました。

ところが、、「その土地は現在商談中なので紹介できません」と断られました。

ですが、「商談中」なんてのはまったくのウソ。

このまま善良な不動産会社Cの紹介で契約してしまうと、買い手の方の仲介手数料は不動産会社Cにいってしまうからです（売り手の方の仲介手数料は不動産会社Ａです）。

こうして、土地を売りたい人Bの土地は思うように売れず、、結果的に悪徳不動産会社Ａも損してしまいました。。。　～おしまい～

ちょっと長くなりましたが、このように、買い手と売り手の両方の手数料を取ろうと、嘘の情報で土地を紹介しないことを「囲い込み」と呼んでいます。

この囲い込みによって、未公開土地が誕生してしまうのです。

このケースも少なくないようですし、我々土地を探す身としてはどうしようもないのですが、特定の不動産会社のみがもっている不動産情報が、ある可能性もあるということですね。

土地探しの失敗

さて、上記の理由を見てもらうと、ハウスメーカー所有の土地を狙ってみるのも良いかもしれないということに気付いたかと思います。

加えて、わが家は万事を尽くして、希望する土地を見つけ出しましたが、それでも失敗したことがありました。

それが、希望条件の考え方です。

そもそもの希望条件は、わが家が独断で考えたものであり、どんな家を建てたいかはあまり深く検討していませんでした。

なので、庭の計画のときに駐車場が若干狭くて、車がちょっと飛び出すということになってしまいました。。

あなたは、家や庭などを見据えた土地探しをしているでしょうか。

もしかすると、土地の希望条件を緩められるかもしれません(逆に厳しくなる可能性もありますが)。

とは言っても、建築士でなければ、なかなか家のプランまで考えるのは難しいですし、その考えがあってるかわかりません。。

というわけで、誕生したのが、タウンライフの土地探しサービスです。

間取りプランを考えながら、土地探しを手伝ってくれるとのことで、土地探しに苦戦している人は利用してみてはいかがでしょうか。

ハウスメーカー所有の未公開土地を教えてもらえるかもしれません！

可能性を少しでも広げることはやっておいて損なしです！

さいごに

わが家の未公開土地の探し方はいかがでしたか？

毎回うまくいくわけではないと思いますし、土地柄なんかもあると思います。

ですが、恥ずかしがらずに連絡しまくる！というのが鉄則です。

土地探しは実はハードな戦いなので、気合いいれて頑張りましょう！

ですが、途中で言ったように、家や庭も見据えた最適な土地を見直すことも大切だと思います。

実は、これまでは見送っていた土地でも十分だったということがあるかもしれません。

あなたが良い土地にめぐり会うことを願ってます！

ちなみに、希望の間取りや条件なんかを記入することがあり、ここが意外と大変と感じる方も多いようです。

なので、希望事項の事例集を以下の記事で紹介していますので、良ければどうぞ！