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住宅ローン減税が改正!逆ザヤってなに?【実は改悪ではなかった?】

住宅ローン 逆ザヤ

こんにちは!のっち(@nocchi_nochilog)です!

ぱんだはし
ぱんだはし
住宅ローン減税が、借入残高の1%から0.7%になっちゃった。。なんか逆ザヤが原因らしいけど、なにそれ?

2022年度4月以降、住宅ローンが縮小されました。

これまでは、借入残高の1%が減税されていましたが、0.7%に変わりました。

単純に0.3%分、お得度が減ったという印象ですね。

この住宅ローンの制度改正の原因は、逆ザヤが理由のようですが、よくわからん!ということで簡単に解説していきます。

そして、この制度改正は改悪だ!と言われていますが、必ずしもそうでもないかも?という気がしています。

それも後程~。

逆ザヤってなに?

逆ザヤってなに?ということで、現在(2022年4月時点)の変動金利がどれくらいかご存知でしょうか。

ネット銀行で、だいたい0.40%くらいです。

つまり、ローン残高の0.4%が毎年増えていきます。

一方、住宅ローン減税はローン残高の1%でした。

つまり、ローン残高が増える(0.4%)よりも、ローン減税の方が大きい(1%)状態になってました。

なんと、お金が増えるんですねー!

これを「逆ザヤ」と呼びます。

もちろん、全期間固定の場合なんかは、1%を超えるので、減税の方が多くてお金が増えることはないのですが、変動金利を選ぶ人が多いなか、逆ザヤ現象は問題となっていました。

(借りる側からしたら、なんの問題もないんですけどね。。)

ということで、それを解消するために、減税の割合を、1%から0.7%に下げたようです。

裏を返せば。。?

0.7%に変更しても、逆ザヤは解消されません。

なんせ、変動金利は0.4%程度だからです。

これくらいなら、財源を確保できるという表れなのか、将来的には0.7%くらいまでは金利が上がる予定なのか。。

それは良くわかりませんが、少なくとも数年間は、金利が1%を超えることはない(超えさせない)という意思の表れだと感じました。

マイナス金利という異次元なことをするなど、日本は他国に類を見ない、超低金利です。

これを活用しない手はない!という風にも思います。

固定金利か変動金利で悩んでいる方は、金利が低いときに変動金利で借りておけば良いかなと思います。

もちろんですが、ローン残高の多い、借りはじめの頃が、もっとも金利の影響を受けます。

その頃に低金利なのであれば、それで良いのでは?と思います。

20年後に固定金利よりも金利が上がってとしても、実は、返済金額は変動金利の方がお得な気もします。

ですが、そこは誰にもわからないので、なんともいえませんねー。。

住宅ローン改正は改悪ではなかった?

消費税が10%に上がったときの住宅ローン減税は、ローン残高の1%が13年間受けられました。

たしかに、それに比べると改悪です。

ただ、これまで減税期間は10年だったので、それと比べると、改善です!

一方、減税額は、「借入残高の1%」が「借入残高の0.7%」と減ったので、改悪です。

改悪ですが、この恩恵をフルに受けられる人がどれだけいるかは微妙なところです。

例えば、3,000万円借りていれば、減税額は3,000万円×0.7%=21万円ですが、21万円もの税金を払っている人はどれくらいいるでしょうか。

年収400万円の独身なら、だいたい9万円くらいが所得税だそうです。

住民税が18万円ですが、住宅ローン減税において引くことのできる住民税の限度は11.6万円です(年収400万円独身サラリーマンの場合、ほ制度上の上限は13.65万円)。

ということは、所得税と住民税合わせて、20.6万円なので、実は、0.7%でも十分ということになります。

独身でなくて、扶養家族がいれば、税金は下がるので、住宅ローン控除をフルに使うのは難しくなります。

ここで挙げたのはあくまで一例ですが、実はフルで住宅ローン減税の恩恵を受けられるのは少ないかもしれません。

年収に対して、少なめの額を借りる場合は、住宅ローン減税を目一杯使えそうですね。

さいごに

住宅ローン減税が逆ザヤになっていることから、税制度が改正になりました。

逆ザヤってなに?というところから、実は住宅ローン減税を最大に受けるには、それなりの収入が必要そうだということがわかりました。

営業トークで「これだけ借りたら、その0.7%はお金が返ってきますよ!」というのを、真に受けるのも危険だということを知っておくと良いでしょう。

あなたの参考になればうれしいです。

30坪ローコストハウスの住人
のっち
土地面積31.6坪・延床面積29.4坪の30坪ハウスを建築し、住んでます!
その経験を活かして家づくりや生活について発信中です!

FP2級・AFP資格所有
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