こんにちは！のっち（@nocchi_nochilog）です！
ぱんだはし戸建てを建てる土地を見つけたんだけど、私道負担が必要らしい！これってどういうことなの～？
土地を探しているとたまに「私道負担」という単語が出てきます。
わが家の土地も私道負担付きの土地ですが、正直、よくわからないまま購入しました(笑)
もちろん、ネットで調べはしたのですが、結局難しい単語ばかりで良くわからず諦めました。
そんなわが家が、「実際に私道負担付きの土地を買った場合こうなる！」というのを、実体験含めて紹介します。
実際に体験すると、理解がかなり進みましたので、「ネットで調べてもいまいち理解できない。。」という方でもわかるように、具体的に紹介していけたらと思います。
私道負担とは
まずは、教科書的な、私道負担とはというのを紹介します。
その前に、そもそも「私道」とは何かを紹介します。
「私道」の反対は「公道」です。
つまり、公道と私道を対比してみると分かりやすく、下記のような定義になっています。
- 公道・・・国や地方自治体が所有している道路
- 私道・・・上記以外で、個人や団体が所有している道路
つまり、わが家の場合は、目の前の道が私道なので、この目の前の道は、わが家が所有しているということになります。
そしてもう1つ、公道や私道とは別に「建築基準法上の道路」というのがあります。
建築基準法上の道路というのは、幅が4m以上の道路のことです。
そして、公道だろうが私道だろうが関係なく、この建築基準法上の道路に接していないと家が建てられません。
建築基準法上の道路にするために、セットバックというのが必要になってきます。
セットバックとは
先ほど紹介したように、建築基準法上の道路に接していないと家が建てられません。
そして、この建築基準法上の道路というのは、幅が4m以上必要です。
昔の大きな家を壊した後に、小さな戸建てがたくさん立つというのは、最近良くあることだと思います。
このとき、昔の家なので、接してる道路が4m以下のことも多々あります。
その場合、戸建てを建てるために、接してる道路の幅を広げる必要があります。
このときに、土地の一部を道路として、接してる道路の幅を4m以上にすることを、セットバックと言います。
セットバックの例
わが家はセットバックして接している道路を広げています。
一方、土地の境界には赤丸の釘みたいなものが刺さった印が地面にあります。
上の画像のような赤丸です。
通常はこの赤丸が敷地のギリギリなのに対し、わが家の場合は、0.5m飛び出しています。
つまり、この0.5m分、セットバックしたというわけです。
一方、前の道路はもともと3mの幅しかありませんでした。
ぱんだはしそれだと道路の幅4mになってなくない！？
こう思われるかもしれませんが、実は先ほどのセットバックでは省略した内容があります。
それは、道路を挟んで、両方に家がある場合は、お互いセットバックすれば良いので、0.5mずつセットバックすれば良いことになります。
（厳密には、幅で考えるというより、道路中心線から、2mの位置に道路のラインが来るようにすることになります。ただ、一般的には一緒のことなので、ここでは幅を4mにすることとしています。）
これによりわが家は0.5m分の私道負担をしていることになります。
目の前の道路が私道による私道負担
実はわが家の場合は、もう一つ私道負担をしています。
それは、目の前の道路が私道なので、その私道を所有していることによる私道負担です。
ここが、実際に購入するまで、なかなかわが家も理解しきれなかった内容で、「もともと私道である道路を所有するという意味の私道負担」と、先述の「セットバックによる私道負担」の2種類が存在します。
そして、わが家の場合は、その両方です。
目の前の道路が適当に分割されていて、その道路に接している人たちで分け合って所有しています。
上記の図に加えて、わが家の場合は、セットバックもしているので、下図のようになります。
私道だけど公道
さて、ここまでいかがでしょうか。
すでにややこしいと思いますが、追い打ちをかけるようにややこしい内容があります。
それは、私道なんだけど公道扱いとなっている道路があるということです。
「私道」と言いつつも、別の道に抜けられることもあって、普通に人通りがあったり、車が通ったりする道路は、私道であっても公道扱いをすることができます。
これは、各自治体に申請することで、公道扱いとすることができます。
公道扱いとすることによって、その私道分の不動産取得税や固定資産税・都市計画税が免除されます（＝自治体が負担してくれる）。
こう聞くと、ぜひ公衆用道路にした方が良いと思いますので、各自治体への申請を忘れないようにしてください。
ただし、わが家の場合は、自分たちで申請したわけではなく、ハウスメーカー側で処理してくれています（もともと公衆用道路だったようで、そのセットバック分も公衆用道路にしてくれたようです）
ちなみに、公衆用道路かどうかは、不動産の登記簿謄本の地目に「公衆用道路」という記載があるそうなのですが、、
わが家は普通に「宅地」となっていました。
ただ、確認したところ、「固定資産税はかかりません」とのことだったので、必ずしも「公衆用道路」という表記にはならないのかもしれません。
私道負担の固定資産税
私道負担の固定資産税については、先ほど少し触れましたが、公衆用道路の場合は、免除されますが、そうでない場合は、支払いが必要になってきます。
したがって、例えば、通り抜けができない私道で公衆用道路になり得ない道路（新興住宅に良くあります）では、住んでいる土地以上の面積に対して、税金を払わないといけないことが多いと思います。
土地の価格が高い場合は、意外とダメージがでかいように思いますので、要注意です。
ちなみに、公衆用道路ではない私道を取得した場合は、不動産取得税がかかりますし、さらに相続した場合は相続税がかかります。
私道負担のデメリット
私道負担のデメリットとしては、いろいろなケースがあり難しいですが、いくつか紹介します。
- 土地を共同分割して持つので、もめごとが起こるかも
- 水道工事や舗装工事がひと手間
- 税金が多くかかる
順に紹介していきます。
私道負担のデメリット① 土地の共同分割
私道はたいていの場合、誰か一人が所有しているというわけではなく、複数人で分割して所有しているかと思います。
そうなると、近隣住民と共同で所有するので、後で紹介するような舗装工事などで同意が必要なときなどに、もめごとが起こる。。かもしれません。
常日頃から、近隣住民とはうまくコミュニケーションを取っておくほうが良さそうです。
私道負担のデメリット② 水道や舗装
水道工事や舗装工事については、基本的には自治体が対応してくれるようです。
ただ、その私道を持つ人全員の同意が必要になってきます。
例えばとして、大阪市のHPを見てみると、私道の舗装やり替えについては、「私道は地区住民の要望があった場合に、必要に応じて実施する」とあります。
さらに、舗装やり替えを実施するには、「大阪市にその私道を寄付または土地無償使用承諾書を提出することとする」とあります。
これまた全員の同意が必要となります。
また、舗装後の私道は、大阪市の管轄になるそうなので、ほぼ手放すことになるそうです。
舗装などの費用は自治体が負担してくれそうなので、この辺りは特に不安がらなくても良さそうです。
私道負担のデメリット③ 税金が多くかかる
公衆用道路としていない私道の場合は、固定資産税などの税金が余分にかかるので、注意が必要です。
「私道」だからといって占有して良いわけでもなく、何か物を置き続けて良いわけでもないので、実質何もできない空間にお金を払うことになります。
さいごに
わが家の私道負担の例を見ながら、私道負担の説明をしてみましたが、いかがでしょうか。
この記事で私道負担について、理解が進めばうれしいです。
また、私道負担はそこまで恐れなくても良さそうだということもわかっていただければと思います。
これまでは土地探しをする際に、「私道負担」を何となく避けていたという方もいるかもしれませんが、今後は、視野に入れてみてはいかがでしょうか。
土地探しでなかなかうまくいかないという方は以下の記事も読んでみてください。
他にも30坪の間取りを以下の記事でまとめていますので、良ければご覧ください！
