こんにちは！のっち（@nocchi_nochilog）です！
ぱんだはし30坪で建ぺい率60%、容積率200%の土地を見つけたけど、どれくらいの家が建つの～？
このように、30坪で建ぺい率60%、容積率200%の土地にはどんな間取りの家が建つか気になる！
という方もいると思います。
ここでは、実際に30坪の土地(正確には31.6坪)、建ぺい率60%容積率200%の土地に住んでみた感想を紹介します。
同じ境遇の方の参考になればうれしいです！
30坪ハウス 1階の間取り
30坪、建ぺい率60%で容積率200%のわが家の間取りを早速紹介します！
建ぺい率や容積率の説明、具体的な平米数などは後で紹介しますので、興味があれば見てください！
まずは1階の間取りです。
1階の広さは、家の床面積が50.5m2(約15.3坪)で、土地のみ部分が54.0m2(約16.3坪)です。
これだけの土地部分があれば、車2台置くこともできます。
車2台置いたイメージの詳細は以下の記事をご覧下さい。
車が1台だけなのであれば、リビングの窓の前のスペースを庭として使えます。
建ぺい率の上限が60%に対し、わが家の実際の建ぺい率は約51%です。
建ぺい率の上限（土地面積の60%で62.7m2）に対して、少しせまめの家の大きさですが、車の駐車スペースを考えると、建ぺい率50%程度が実質的に限度かもしれません。
もちろん、『車なんてコンパクトカーが1台置ければ十分！それならもっと家を大きくしたい！』という考えもあると思います。
その場合は、建ぺい率の上限の60%とすると良いと思います。
ちなみに、カーポートも建ぺい率の計算に含まれます。
つまり、カーポートを建てようとしている場合は、家だけで建ぺい率ギリギリまで建ててしまうと、カーポートが建てられない！ということになりかねませんので、ご注意ください。
（平屋の場合は、場合によっては建ぺい率に算入されない場合もあります。）
リビングの広さ
家の1階の床面積は先ほども述べた通り50.5m2(約15.3坪)です。
わが家のこだわりは別記事に載せてますのでそちらをご覧いただくとして、皆さん気になるであろうリビングは16畳(26.5m2)となってます。
もっと大きくしたいのは山々ですが、脱衣所やウォークインクローゼットを作ろうと思うと、リビングは削られていきました(笑)
そして、リビングイン階段も個人的には好きではなかったので、却下したため、狭めにはなってます。
ですが、夫婦と娘１人なら16畳あれば十分です！
下の画像のような家具配置としていますが、ソファ置いてもゆとりあるし、ほんと十分です。
リビングイン階段を採用して廊下を減らすことで、リビング18畳くらいまでは可能だと思いますので、その辺りは建築会社の方と相談すると良いと思います。
30坪ハウス 2階の間取り
わが家はいわゆる総2階(1階と2階の広さがほぼ同じ)なので、2階の床面積は46.8m2(約14.2坪)と1階の床面積50.5m2とほぼ同じです。
この広さがあれば、3部屋は確保できるので、寝室と子ども部屋×2とすれば、4人家族でも十分暮らせると思います。
バルコニーはインナーバルコニーにしてるので、部屋の面積は少し狭くなってますが、普通のバルコニーにすれば、もう少し部屋を広くできると思います。
ですが、個人的にはインナーバルコニーがおすすめです。この辺の話は別記事で紹介します。
30坪ハウスの建ぺい率と容積率
冒頭にも述べましたが、わが家の土地は、建ぺい率60%、容積率200%が限度です。
それに対し、実際は下記のような建ぺい率と容積率となってます。
| 割合 % | 広さ m2 | |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 51%(上限60%) | 53.4m2 |
| 容積率 | 93%(上限200%) | 97.3m2 |
これを見ると、建ぺい率はほぼ限界(60%)近いですが、容積率は限界の200%にはほど遠いです。
実際、2階建てで容積率を200%近くまでするのはほぼ不可能で、3階建てやスキップフロアなどをもうけないと厳しいです。
（なんせ建ぺい率60%の2倍で120%ですからね）
ですが、家族構成にもよりますが、4人家族までならば、私の家のサイズ感でもゆとりのある生活ができると思います。
とは言っても、『できるだけ家を広く感じたい！』つまり、『容積率ギリギリまで使いたい！』という希望もあると思います。
ぱんだはし建てられる限界まで建てた方がお得感あるよね！（個人の感想です）
そういった希望を事前に建築会社に伝えられると良いですね。
ちなみに、複数の建築会社に間取りを作成してもらえるサービスがあるのをご存じですか？
以下の記事で詳しく解説してますので、良ければ、活用ください。
建築会社によっては、3階建てやスキップフロアの得意不得意が分かれるので、要望欄に「容積率ギリギリで建てたい」というのを書くと良いと思います。
土地がなくても申し込めるので、ぜひ！
建ぺい率と容積率の定義
さて、ここからは建ぺい率と容積率の定義を説明します。
その後には、建ぺい率60%、容積率200%の土地はどんな土地区分なのかを紹介します。
建ぺい率について
建ぺい率の「ぺい」の部分を漢字で書いて表すと、「建蔽率」となります。
この「蔽」には、「おおう(覆う)」という意味があるので、建ぺい率は、「建物が土地を覆う割合」となります。
したがって、
建ぺい率＝建物の面積÷土地面積×100(%)
で算出できます。
この建物の面積は、家の床面積ではなく、建物の投影面積です。
一般的には1階の床面積とほぼ同じ値になります。
建ぺい率を図解すると以下のような感じです。
容積率
容積率は、「土地に対する家の延床面積の割合」です。
容積率を決めないと、戸建てなのに5階建てとかにできてしまうので、それを防ぐためです(実際に5階建ては別の要因で不可となりますが)。
容積率＝延床面積÷土地面積×100(%)
で算出されます。
ここでの延床面積は、延べ床、つまり、家の床面積を押し延べた場合の面積に相当します。
なので、2階建てなら1階と2階の床面積の合計ですし、３階建なら1階から3階までの床面積の合計となります。
ちなみに大規模な商業施設なんかも容積率の縛りを受けますが、それらが建つところは容積率が500%とかだったりするので、大きなものが建つのです。
容積率を図解すると以下のような感じです。
建ぺい率60%容積率200%の土地区分
日本の土地は大きく分けて、2つに分かれています。
市街化区域と市街化調整区域です。
多くの方が市街化区域に住むと思いますが、その市街化区域の中には13種類の用途区分が決められています。
例えば、「住居に使う土地」や「商業に使う土地」、「工場に使う土地」などです。
この記事を読んでいる方は、住宅を建てようとしていると思うので、住宅系の用途区分だけに絞ってまとめてみました。
以下の表のように、用途区分によって、ある程度建ぺい率と容積率は決まってます。
| 用途区分名 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) |
|---|---|---|
| 第1種低層住居専用地域 | 30,40,50,60% | 50 , 60 , 80 , 100 , 150 , 200% |
| 第2種低層住居専用地域 | ||
| 第1種中高層住居専用地域 | 100 , 150 , 200 , 300% | |
| 第2種中高層住居専用地域 | ||
| 第1種住居専用地域 | 60% | 200 , 300 , 400% |
| 第2種住居専用地域 | ||
| 準住居地域 |
なので、ある土地がたまたま建ぺい率60%容積率200%だったわけではなく、その近辺の地域の土地は、すべて建ぺい率60%容積率200%なのです。
ぱんだはし僕が探している地域の土地の用途区分はどうやったらわかるの？
こちらのサイト（用途地域マップ様）で調べることができますので、良ければ使ってみてください。
ただし、建ぺい率や容積率には別途、緩和と制限があります。
建ぺい率の緩和
土地によっては建ぺい率が緩和されます。
| 条件 | 建ぺい率の緩和 | |
|---|---|---|
| 防火地域 | 防火地域または準防火地域内で、耐火構造物を建築する場合 | 上限を+10% |
| 角地 | 行政が指定する角地の場合 | 上限を+10% |
上記の2項目は併用が可能ですので、両方の条件を満たせば、+20%となります。
なので、角地の土地で防火地域の土地は、耐火構造物を建築する場合は建ぺい率60%の区域でも、80%までと土地ギリギリまで建てられるようになります。
ただ、角地の設定は、単に「角」にあれば良いわけでもなく、「各行政が指定した角地」である必要があります。
「市町村名 角地 建ぺい率緩和」などで検索してみましょう。
容積率の制限
容積率は前面の接している道路によって、制限を受けます。
以下の表で算出される値と、用途区分で決まった容積率を比較して、小さい方が容積率となります。
| 前面道路の幅 | 容積率の計算 |
| 12m以下 | 前面道路幅×40 (%) |
| 12m以上 | 上限まで使用可能 |
例えば、前面の道路の幅が4mの場合、容積率は4m×40(%)＝160%となります。
したがって、用途区分上は容積率200%が上限となっていても、容積率は160%が限度となります。
したがって、前面道路にも気を付けないと、思ったよりも家が建てられない！なんてことになるかもしれません。
まとめ
建ぺい率60%容積率200%の土地に家を建てたらどうなるかを紹介しましたが、いかがでしたか？
少しでもイメージができたらうれしいです。
また、建ぺい率と容積率について、解説しましたが、詳細はその土地を持っている不動産屋や、建築会社に確認するのが確実です。
希望している大きさくらいの家は建てられそう！と思えたあなた、次は建築会社選びですね。
建築会社選びに迷っている方は、比較サービスを使ってみてください。
私のインスタ経由でも、利用している方が多く、利用して良かったとのDMを多数いただいてます！(主婦の方からご主人だったり様々な人が利用してるみたいです)
以下の記事に詳細書いてますので、ぜひ一度ご覧下さい。
